Saneren of renoveren…

Ik ben een voorstander van repareren. Dat schreef ik laatst al in een eerdere blog. Waarom zou je iets vervangen als het nog werkt voor een ‘beter’ exemplaar. Maar nu gaat het om een wat grotere uitgave. Eerder een investering. Een flinke klap in het budget. En tja, waar doe je dan verstandig aan?

Ik gaf het laatst al aan. Er zit een grote investering aan te komen, waardoor het rendement van de verhuurde appartementen behoorlijk omlaag gaat. Iets met asbest en lekkende leidingen. Vandaag de toelichting:

Wat ik nog niet wist…
In de jaren voordat ik mijn appartement kocht, zijn er wat lekkages geweest. Lekkages in de standleidingen. Dat zijn de centrale rioleringsbuizen die van het bovenste appartement naar de kelder lopen. Er zijn twee van die pijpen per appartement. Eén voor de keuken en één voor het toilet. In onze portiek zijn dus 4 standleidingen in totaal (aan beide kanten een appartement, dus 2x 2 pijpen). Alle lekkages zijn in de tussentijd gefixt, maar toch: die pijpen zijn al bijna 60 jaar oud. Wat is verstandig?

Asbest
Het grootste euvel is het materiaal waar de leidingen van gemaakt zijn: Asbestcement. Er zit dus asbest in de leidingen verwerkt en dat moet op een speciale manier gesaneerd worden. En dat saneren kost geld. Veel geld. Ondertussen is onderzoek gedaan naar het type asbest. Het schijnt daarbij dan weer een speciaal type te zijn. Daarnaast is het ook nog eens zo dat het om woningen gaat, dus ook daar moet weer extra secuur mee omgegaan worden. Kortom: hele speciale werkzaamheden die in een korte tijd uitgevoerd moeten worden onder speciale omstandigheden. We gaan dus bijna de hoofdprijs betalen.

Na het saneren
Ondertussen hebben we een offerte gekregen voor het saneringswerk. Natuurlijk een bedrag exclusief BTW en voor enkel de saneer werkzaamheden. Wanneer het hak en breekwerk is gedaan (want alle leidingen zitten weggewerkt achter muurtjes etc), zal er nog een loodgieter bij moeten komen om alles weer netjes en waterdicht te maken EN moet een tegelzetter de muurtjes weer komen herstellen. Daardoor komt er nog eens 1/3 aan herstelkosten bovenop. Ondertussen praten we dan over bijna €50.000. En dat doet pijn…

Asbest moet gesaneerd worden
Het probleem is dat asbest op den duur gesaneerd MOET worden. In 2024 mogen er geen daken meer zijn van asbest en op de langere termijn moet al het asbest zijn verdwenen. Wanneer dat is weet men nog niet. Voorlopig zijn er niet genoeg bedrijven die het mogen saneren om überhaupt de 2024 deadline te halen, dus dat zal nog wel even in beslag gaan nemen. Op de lange termijn zal al het asbest verdwijnen, maar hoe lang dat nog gaat duren is onbekend.

Alternatieven
Naast het vervangen van de standleidingen is er ook een alternatief. Het renoveren van de leiding. Zeker omdat het hier gaat om hechtgebonden asbest, is het risico klein dat er asbestvezels loskomen. Gelukkig zijn we ook met een bedrijf in contact dat een renovatie van de leiding uit kan voeren. En dat werkt eigenlijk vrij simpel. Vanaf het dak wordt de leiding schoongemaakt van aangroei etc. Vervolgens wordt, wederom vanaf het dak, een nieuwe laag aan de binnenkant van de leiding gespoten. Deze hard uit, waardoor er een hele nieuwe leiding in de bestaande leiding vormt (zie de afbeelding boven deze blog). Daarmee is de lekkage verholpen en hoeft de originele standleiding nog niet vervangen te worden. Daarbij is er ook geen hak of breekwerk nodig. Hooguit moet de toiletpot op de bovenste etage even van de muur gehaald worden. Dat is gelukkig een kwestie van het kitrandje vervangen.

De kosten
Natuurlijk is zo’n alternatief heel leuk, maar moet er ook op de kosten gelet worden. En dat is misschien juist wel de reden dat wij extra onderzoek laten doen naar dit systeem. Het is namelijk echt goedkoper. Ik kreeg een kostenraming toegestuurd met een inclusief BTW prijs die goedkoper was dan de exclusief BTW prijs voor enkel het saneren. We sparen dus sowieso uit op de herstelwerkzaamheden en ons ‘probleem’ is alsnog verholpen. De lekkage is voor de lange termijn verholpen (op de werkzaamheden zit 10 jaar garantie met een verwachte levensduur van 50 jaar), de werkzaamheden vormen geen extra risico voor de gezondheid (dit is na tests al gebleken) en ook nadien zijn er geen risico’s, gezien het hier om hechtgebonden asbest gaat. Dat vormt pas een risico als je het gaat slopen, erin zagen, erin boren etc.

Vervolgstap
Onze eerste stap wordt dus een conditiemeting van de leidingen. Kijken of het alternatief inderdaad een alternatief is. Zijn de leidingen te slecht, dan zal er alsnog gesaneerd moeten worden. Maar dan weten we in ieder geval zeker waar we aan toe zijn. Is renovatie wel mogelijk, dan is dat wat mij betreft op de (middel)lange termijn zeker een uitkomst.

Hebben jullie ook ‘last’ van asbest? En hoe gaan jullie die sanering aanvliegen?

Deel deze blog via:

4 Comments

  1. Een poging van mij. In heel veel gebouwen in Nederland zit asbest. Denk aan dakplaten, leidingen, kit, zeil etc. Het lijkt mij dat de overheid de dakplaten op korte termijn weg wilt hebben omdat de vezels nu heel eenvoudig in ons leefmilieu terecht komen en niet snel verdwijnen. In Nederland komen de asbestvezels inmiddels overal voor, denk aan 1 vezel per liter buitenlucht, in grote steden en verkeerconcentraties veel hoger (bron asbest.nl).

    Gaat de overheid op korte termijn de aanwezigheid geheel verbieden? Dat verwacht ik niet, het is onbetaalbaar en de gezondheid winst is te gering. Tevens heeft de overheid behoorlijk boter op zijn hoofd, in de jaren 30 waren er duidelijke signalen dat het materiaal zeer ongezond was. Het heeft tot 1993 geduurd voordat de toepassing in ons land volledig verboden werd. De industrie heeft hier een zeer sterke lobby in gehad. Bang voor schadeclaims en onder het mom van werkgelegenheid kon er teveel. Oftewel de GenX van Chemours in Dordrecht, gas Groningen etc. alleen dan enkele decennia terug. Maar dit is een andere discussie.

    Dus als leidingen weggewerkt zitten in schachten zou ik denk ik niet direct gaan saneren, het materiaal zit goed afgeschermd. Een goed moment voor saneren is dan bij de sloop van een gebouw of bij een grootschalige renovatie. Wat het leiding herstel betreft, vorig jaar in eigen pand gresrioleringsleidingen laten relinen (kunststof binnenlaag aanbrengen). Ging vrij eenvoudig, wel met specialistische apparatuur en dus kostbaar in het aanbrengen. Overlast is t.o.v. het voorstel van volledig vervangen van de leidingen verwaarloosbaar. Het is op zich goed uitgepakt. Als de basisbuizen goed zijn, zal ik hier voor gaan.

    1. Thanks voor je reactie Sian! Ik denk dat het ook nog wel even zal gaan duren voordat echt alle asbest weg moet zijn. Verder las ik dit artikel in het AD. Daarin zegt men dat de regels voor asbestverwijdering door de branche zelf worden gemaakt, waardoor het ook onnodig duur aan het worden is. Voorlopig wachten wij dus maar even af of het mogelijk is om te relinen. Zo niet zullen we helaas toch aan deze enorme kostenpost moeten geloven…

Geef een reactie

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.