Belastingvoordelen van een tweede huis

Jawel hoor, de spaarrente gaat weer eens omlaag. Ondertussen zit ik bij leaseplanbank op 0,4% en dat is eigenlijk nog steeds een van de hoogste rentes die er op dit moment te vinden is. Ga je het vastzetten, dan kom je misschien nog tot de 1,2%, maar dan staat je geld wel 10 jaar vast. Een andere optie is jouw geld te investeren. Nu doe ik natuurlijk al aan crowdfunding en ben ik mij aan het oriënteren op de aandelenmarkt. Maar een derde optie is een tweede huis aanschaffen. Het kost een smak geld, maar vervolgens kan het ook leuk opleveren. En daarbij heeft het nog belastingvoordelen ook!

Een tweede huis
Als ik het dan heb over een tweede huis, denk ik niet aan een vakantiewoning in Zuid Frankrijk of Spanje. Nee, een tweede huis hier in Nederland. Een appartement dat goed verhuurbaar is. Niet voor eigen gebruik, maar voor de verhuur aan anderen. Zo’n investering is namelijk behoorlijk waardevast en levert wat op. Maar nu kwam ik een artikel tegen dat er ook nog eens de nodige belastingvoordelen te behalen zijn uit een tweede huis.

Inkomsten en lasten
Stel, je hebt een leuke 2e woning gekocht van €150.000 met een WOZ waarde van €134.000. Bij wet is vastgesteld dat je maximaal 75% daarvan mag lenen, dus moet je zelf met €37.500 over de brug komen. Dat is een pittig bedrag, maar daarmee heb je een leuk verhuurbaar appartement. Je leent de overige €112,500 tegen 5%. Dit lijkt enorm hoog, maar een tweede woning is daarin ook veel duurder. De jaarhuur is zo’n €12.000 en je betaald zo’n €7500 aan jaarlijkse rente en aflossing. De eigenaarslasten zijn zo’n €3.000 en daarmee heb je dus een €1.500 bruto winst op de tweede woning. En dat terwijl je er ‘maar’ €37.500 in hebt stopt, maakt toch een bruto rendement van zo’n 4%.

Maar het wordt mooier
Dit alles is belast in box 3. Daar betaal je belasting over een fictief rendement. Er van uitgaande dat je sowieso al boven de belastingdrempel zit, betaal je dus belasting over die €37.500. Zo’n €226.
Echter, als je een tweede huis hebt, heb je vermogen in de vorm van een huis en een schuld in de vorm van de hypotheek.
De schuld is heel simpel: je hebt een schuld van €112.500.
Maar, de waarde van het huis is wat anders. Daar gaat de belastingdienst in het geval van een tweede huis uit van de WOZ waarde. In verhuurde staat is dat zelfs een percentage van de WOZ waarde. In dit voorbeeld is dat 75% van de WOZ waarde. dat komt neer op €100.500. Dat maak jouw vermogen volgens de belastingdienst negatief. Je hebt tenslotte een woning van €100.500 met een lening van ruim €112.000. Over dat negatieve vermogen hoef je ook geen belasting te betalen. Sterker nog, het vermogen is -€12.000. Dus heb je nog ergens anders €12.000 waar je belasting over moet betalen, mag je dat weer met elkaar verrekenen.

De eindsom
Op je spaarrekening zal die €37.500 niet zoveel opleveren. Met een rentepercentage van 0,4% zo’n €150. Daar moet je dan ook nog eens doodleuk €226 belasting over betalen (ervan uitgaande dat je het bedrag van de belastingvrije voet ergens op een spaarrekening hebt). Je komt dus op een rendement van -€76.
Heb je echter dit geld gestopt in een huis, ziet de belasting dit als negatief eigen vermogen. Je betaald dus helemaal geen belasting en hebt dus een rendement van €1.500 over diezelfde €37.500. Daarbij heb je zelfs nog op andere tegoeden extra belastingvoordeel.

Is het dan echt zo simpel
Nee, helaas zit er altijd weer een addertje onder het gras. Als je het 2e huis verkoopt, hoef je geen belasting te betalen over de winst. Echter, heb je verlies dan kan je dat ook niet aftrekken. Een ander puntje van aandacht is het onderhoud. Hoewel de woning redelijk waardevast is en er via de VvE geld gespaard wordt, kan het zomaar zijn dat er bijgestort moet worden. Met mijn meest recente VvE vergadering was een verhuurder niet zo blij dat onze asbestleidingen toch waarschijnlijk gesaneerd moeten worden en er niet genoeg geld in de pot zit. Dat wordt bijstorten en weg is je rendement.

Kortom: zet je het op de spaarrekening, dan weet je wat je kan verwachten. Je weet vantevoren al dat je rendement (zeker met die lage rentestanden) negatief zal zijn. Maar je weet ook precies hoeveel het gaat zijn. Heb je echter zo’n tweede huis, dan is de kans op een hoger rendement zeker aanwezig. Het risico is natuurlijk wel veel groter. De kans dat je dus een negatief rendement hebt is aanwezig en je weet ook nog niet hoe groot die ‘schade’ dan is.

Conclusie: heb je heel veel geld over en heb je dat de komende 15 jaar niet nodig, dan is een tweede huis zeker het overwegen waard. Naast het rendement zijn de belastingvoordelen best aantrekkelijk. Maar heb je het geld maar net aan of niet? Of weet je nu al dat je het over 5 jaar nodig gaat hebben? Dan zou ik er voorlopig ver van wegblijven!

Deel deze blog via:

6 Comments

  1. Goedemiddag, mooie uiteenzetting. Ben vooral even nieuwsgierig naar je voorgestelde dempen van de WOZ-waarde naar 75%. Voor zover ik weet mag je alleen de WOZ-waarde voor Box3 dempen op het moment dat je huurder recht heeft op huurbescherming. Bij een voorgestelde kale jaarhuur van €12.000,- zit je hier aanzienlijk boven. Anders een mooie uitdaging aan Team JF om hier even op in te haken ;-).

    Verder naar mening het advies om de te betalen rente te verlagen bijvoorbeeld middels meer eigen geld in te brengen of je eigen woning met overwaarde als mede onderpand in te brengen. Bij 5% verdient vooral de bank en draag jij vooral het risico.

    1. De WOZ-waarde verlaging slaat terug opdeze tabel.

      Verder is het voordeel dat je bij een tweede woning tot wel 55% aflossingsvrij mag lenen. Het klopt dus dat vooral jij de risico’s draagt en rente blijft betalen, maar verhoudingsgewijs kan je geld verdienen met het geleende geld. Dit is voor huizen veel gangbaarder dan voor bijvoorbeeld de aandelenmarkt. Juist doordat je het met geleend geld kan doen, kan je een grotere portefeuille aanhouden en daarmee ook weer de risico’s spreiden. Echter blijft het natuurlijk inderdaad risicovol.

Geef een reactie