Wel of niet investeren in vastgoed?

Ik doe al bijna vijf jaar aan crowdfunding en dus investeer ik al zo’n vijf jaar. Ooit begon ik ermee als frustratie uit de toen al lage spaarrente (zo rond de 2,2%). Tegenwoordig hebben mijn investeringen een veel groter doel: Kunnen stoppen met werken voordat ik vijftig ben. En daarmee is mijn horizon ook verbreedt. Wat zijn er allemaal voor investeringen, wat zijn de rendementen en risico’s en waar voel ik mij comfortabel bij. Vandaag wil ik daarom eens wat dieper ingaan op vastgoed. Er zijn zoveel verhalen, dat het ook wel eens goed is om te kijken wat het nou daadwerkelijk oplevert etc.

Ik heb er nu toch een huurder inzitten… Ik moet onderhoud plegen! Nu is dat weer gesloopt… Ik moet het verkopen.
Zomaar even enkele voorbeelden die kunnen gebeuren als je vastgoed bezit. Deels ben ik er bang voor, deels lijkt het mij een zeer stabiele investering. Het probleem op dit moment is dat ik sowieso niet genoeg geld heb. En wat levert het mij nou verder echt op?

Voorbeeld
Als voorbeeld neem ik vandaag een appartement in de randstad. Goed verhuurbaar met een aanschafwaarde van €140.000. Deze kan je volledig ingericht verhuren voor €1.000 per maand excl gas water licht. Verder ga ik uit van een looptijd van 20 jaar. Pas dan wordt vastgoed namelijk echt interessant.

Aankoop
Het vastgoed is nog niet gekocht en kost €140.000 kosten koper. Dat komt dus pak hem beet neer op €145.000 werkelijke kosten.
Omdat je het gaat verhuren wil je er graag een hypotheek op hebben. Nu zijn daar bepaalde berekeningen voor en blijkt dat de waarde in verhuurde staat voor deze woning €119.000 is. Als ik kijk naar een hypotheek bij sameningeld.nl, kan ik een hypotheek krijgen van 80% van de waarde in verhuurde staat.
Ik kan dus een hypotheek krijgen van €95.000 en ik moet dus zelf nog €50.000 financieren. Best behoorlijk als je het mij vraagt.

Inkomsten
Het kopje inkomen is behoorlijk makkelijk in dit geval. De huurder betaald netjes op tijd de huur en daarvoor vang je €1.000 per maand. €12.000 per jaar dus.

Kosten
Allereerst zijn er de hypotheekkosten. Als voorbeeld neem ik even wederom de kosten van sameningeld. Aan rente zal ik hier op jaarbasis €4777 betalen + 400 aflossing.
De hypotheekkosten zijn dus €5.177 per jaar. Daarbij ben ik uitgegaan van een aflossing tot 55% in 30 jaar, zoals dit volgens de regels ook verplicht is. Daarbij komen er bij sameningeld ook nog €600 administratiekosten per jaar bij.
Vervolgens is er ook een eigenarendeel belastingaanslag. Die komt neer op €400 per jaar.
Een andere kostenpost is een VvE. In het geval van dit appartement is dat €120 per maand. Totaal dus €1440 op jaarbasis. Dit is echter alleen voor de buitenkant. Omdat het een gemeubileerd appartement is, ga ik uit van €1500 per jaar voor het onderhoud en nieuwe meubels wanneer er een nieuwe bewoner inkomt.
Als laatste is er ook nog vermogensbelasting. Omdat je een hypotheek van €95.000 heb over een waarde van €119.000, hoef je slechts over het eigen deel van €24.000 belasting te betalen. Dat komt neer op €210.
Dus een overzicht:
€5.177 => Hypotheekkosten
€   600 => Hypotheekverstrek administratiekosten
€   400 => Eigenaren OZB
€1.440 => VvE kosten
€1.500 => Onderhoud
€   210 => Vermogensbelasting

dat komt totaal neer op €9.327 aan jaarlijkse kosten voor dit appartement. Natuurlijk veranderd dit elk jaar weer. De aflossing wordt iets hoger, de rente iets lager, de vermogensbelasting zal stijgen en zo zijn al deze kosten aan verandering onderhevig. Voor het gemak ga ik er van uit dat de kosten gelijk blijven.

Inkomsten
Uit die tweede woning, Haal je het eerste jaar dus zo’n €2650 netto. Op jouw eerdere investering van €50.000 komt dat neer op zo’n 5,3%. Wat mij betreft is die 5,3% dan ook zeker geen slecht rendement. Zeker als je dit gaat bekijken na 20 jaar.
Gemakshalve neem ik dezelfde berekening, maar dan ga je het huis verkopen. Er zit geen huurder meer in.
De vraagprijs is nu €180.000 en daarvoor verkoop je het ook.
De restwaarde van je hypotheek is €66.000, dus hou je alsnog €114.000 over.

In 20 jaar ontvang je dus 20 * 2650 = €53.000 + 64.000 euro waardevermeerdering van je inleg is €117.000 aan rendement over je investering. Dat komt neer op een rendement van zo’n 6,2%.
Dit is natuurlijk een zeer vereenvoudigde berekening. Inflatie enzo wordt hier al niet meegenomen. Voor de eenvoud van de berekening hou ik dit even zo.

Nadelen
Maar, bij voordelen zoals een stabiel rendement, zitten vaak ook nadelen. Nadelen die ik in dit geval zie, zijn:
– Er is geen spreiding. Je investering zit in één object, dus als er iets misgaat, gaat je rendement erg snel achteruit
– Er moet een groot bedrag geïnvesteerd worden
– Je bent afhankelijk van de huurder. Een slechte huurder kan zomaar geld kosten.
– Als je je woning verhuurd via een makelaar, kost dit geld en gaat ten koste van het rendement
– Het grootste deel van de investering zit in steen en dat kan je niet zomaar liquide maken
– In Nederland zijn huurders beschermt

Bescherming
Huurders zijn in Nederland erg goed beschermt. Je mag ze er ook niet zomaar uitzetten en stel dat het anders loopt in het leven dan gepland. Je moet na 5 jaar de woning alsnog verkopen. Er zit een huurder in met huurbescherming en de waarde van de woning is niet gestegen.
Je verkoopt de woning dus voor €119.000 (de waarde in verhuurde staat) en hebt in die vijf jaar €13.250 aan de huurinkomsten overgehouden. De restwaarde van de hypotheek is €92.500. Je houdt dus na de verkoop nog €26.500 over. Samen met de huurinkomsten heb je dus €39.750. Je verliest daarmee dus €10.250 op een investering van €50.000. En dat alleen maar omdat het even anders loopt dan je had verwacht.

Andere opties
Ik noemde al eerder sameningeld. Daar kan je namelijk naast een hypotheek voor je tweede huis regelen, ook investeren in iemand anders hypotheek. Vanaf €250 kan ik daar meedoen, ontvang ik netto 4,5% op jaarbasis en heb ik eerste hypotheekrecht. Mocht er dus iets misgaan krijg ik als eerste mijn geld terug. Minder risicovol, maar tegen minder rente. In plaats van 6,2 proces ‘slechts’ 4,5%. Dit heeft dan een looptijd van 5 jaar, waardoor ik dus bij een onvoorziene wijziging het niet direct een blok aan mijn been is. Daarbij heb ik een onderpand op mijn investering en ben ik niet afhankelijk van een huurder die maandelijks de huur moet betalen. Dat is de huiseigenaar z’n pakkie an.

Conclusie
Ik snap heel goed dat mensen een tweede huis aanhouden. Zeker als het al voor een deel is afgelost. Ook als je een appartement al in verhuurde staat aan kan kopen kan dit erg voordelig uitpakken.
Echter, ik heb simpelweg het geld niet. Daarnaast vind ik het erg risicovol om in één appartement dat bedrag te stoppen. De verdeling is dan scheef en spreiding is er bijna niet meer. Dan vind ik de crowdfunding kant van sameningeld erg aantrekkelijk. Ik kan met een klein bedrag meedoen. De zekerheden zijn erg hoog. Ik hoef mij geen druk te maken om een huurder die niet betaald / vervelend is en ik word ook niet gebeld als er iets kapot is. Ik hoef dus eigenlijk niks te doen en mij vrijwel geen zorgen te maken. Voor mij is de keuze dan snel gemaakt. Voorlopig ga ik nog niet kijken naar vastgoed om te verhuren.

Ik ben benieuwd hoe realistisch mijn berekening is. Wat zijn jullie ervaringen hiermee?

Deel deze blog via:

5 Comments

  1. De berekening lijkt me niet slecht, maar ik moet zeggen dat ik (nog) geen vastgoed bezit. Maar alles staat en valt met je cijfers. Je komt nu op een rendement van 5 en een beetje uit, maar dat is cash-on-cash. Je total return (incl afbetaling lening etc) is dus hoger. Naast cashflow heb je ook waardevermeerdering, die heel hoog (en heel negatief) kan zijn. Gemiddeld echter is het ongeveer op dezelfde snelheid als de inflatie.

    Ik ben het eens met je nadelen wat betreft vastgoed. Maar ik zie ook voordelen. Je kan veel leverage gebruiken (zo’n 60-70%) om je rendement te verhogen. Daarnaast kan je waardevermeerdering forceren door bijvoorbeeld te klussen, een kamer toe te voegen, dat soort zaken. Dat kan in één klap veel geld opleveren, zeker als je dan kan herfinancieren en je oorspronkelijke inleg eruit kan cashen is alles wat je daarna ontvangt “gratis geld”. Je eigen inleg is immers al terugverdiend. Met andere woorden, als je een goede deal kan maken ze ik veel heil in vastgoed als onderdeel van je portefeuille. Je moet alleen niet te duur kopen. Op dit moment retail betalen voor een appartement in de Randstad gaat je weinig geld opleveren vrees ik.

    1. Retail een appartement kopen in de randstad is inderdaad heel onaantrekkelijk momenteel. Je moet echt een goeie deal vinden. Daarnaast zijn er helaas ook weer regels dat je niet heel veel zelf mag doen. Dan zien ze het namelijk weer als werk en mag je het niet meer als box 3 vermogen opgeven, maar als inkomsten.

      Voorlopig is het voor mij toch nog niet aan de orde, dus ik hou het bij mijn huidige investeringen. Wellicht ooit nog een keer in de toekomst verder kijken naar vastgoed.

      1. Ik heb eens gelezen dat de belastingdienst het accepteert als je 3-4 woningen zelf beheert. Je kan namelijk als investeerder hard maken dat je ook dezelfde tijd kwijt zou zijn geweest als je dat kapitaal had geïnvesteerd in aandelen of crowdfunding leningen, want ook dat moet onderzocht, beheerd en geadministreerd worden. Als je echter 10 woningen in eigen beheer hebt trappen ze daar niet meer in, en moet je het beheer uitbesteden om in aanmerking te blijven voor de box 3 belasting (die geldt alleen voor passieve beleggingen). Maargoed, tegen de tijd dat je 10 woningen hebt is dat misschien meer een luxeprobleem 😉

  2. Ik heb van dichtbij gezien hoe je het NIET kunt treffen met huurders. En daar is verschrikkelijk weinig tegen te beginnen. Daarom zou ik dit zelf niet zo snel doen, zeker niet als ik niet al behoorlijk wat geld op andere plekken heb staan. Tot die tijd vind ik het risico en het gedoe nog te groot voor de opbrengst (waarvan ik denk dat ik die elders ook makkelijker kan krijgen, zolang ik ook dan maar kijk naar de lange termijn).

    1. Dat is inderdaad mijn grootste angst… dat je het niet treft met je huurders. Sommigen zijn prima en heb je geen last van. Maar er zitten altijd wel eens rotte appels tussen. En zeker als je maar 1 appartement hebt om te verhuren, is dit heel slecht voor je rendement. Voorlopig dus nog maar even blijven kijken naar andere mogelijkheden.

Geef een reactie